家を売るタイミングはいつ？不動産売却時期の考え方③

家を売るタイミングはいつ？不動産売却のベストな判断基準について解説

家を好条件で売るには売却のタイミングが重要となります。「家を売るタイミングはいつ？不動産売却時期の考え方」のシリーズでは、不動産売却について「市況」「税金」「金利」「築年数」の観点から、のベストタイミングを見極めるポイントをご紹介します。この記事では「税金」について解説していきます。

 

譲渡所得とは？

不動産を売却して得られる利益（売却益）は「譲渡所得」と呼ばれ、通常、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、その不動産の所有期間によって「短期」と「長期」に区分されます。具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。また、短期譲渡所得には、長期譲渡所得の約2倍の税率が適用されるため、課税額が大きくなります。

 

 

所有期間による区分

売却した年の1月1日時点での所有期間によって、課税の種類と税率が変わります。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
長期譲渡所得	5年超	約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）

※「復興特別所得税」は、所得税額の2.1%です（2037年まで課税予定）。

 

 

所得の計算方法

譲渡所得は以下のように計算されます。

 

譲渡所得 = 譲渡価格（売却価格）-（取得費＋譲渡費用）

 

 

10年以上所有したマイホームを売却すると、さらに税率が下がる！

これまでご説明してきたとおり、不動産を長期間所有していた場合は「長期譲渡所得」となり、税率が低く抑えられます。さらに、所有期間が10年を超えるマイホームについては、一定の条件を満たせば**「軽減税率の特例」**が適用され、より一層の節税が可能になります。

 

✅ 軽減税率の特例を受けるための主な条件：

　　・売却する年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること

　　・売却対象の住宅が日本国内にあること

　　・売却する前年または前々年に、同じ軽減税率の特例を受けていないこと

　　・売却相手が親族や配偶者などの特別な関係者でないこと

　　・「居住用財産の3,000万円特別控除」以外の特定の特例を併用していないこと

　　※詳しい条件については、国税庁の公式サイトをご確認ください。

 

✅ 軽減税率の内容

この特例が適用されると、譲渡益に対する税率は以下のように軽減されます：

・譲渡益のうち6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％ + 復興特別所得税0.21％ + 住民税4％）

・6,000万円を超える部分：20.315％（所得税15％ + 復興特別所得税0.315％ + 住民税5％）

 

✅ 他の特例との併用も可能！

この軽減税率の特例は、「3,000万円の特別控除」と併せて利用できます。両方の制度を活用すれば、税負担を大幅に軽くすることができるため、適用条件を満たしているか必ず確認しておきましょう。

 

⚠️ 注意点

ただし、「3,000万円特別控除」を使うと、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は適用されなくなります。マイホームを売却して新たに住宅ローンを組んで住み替えを予定している方は、この点に注意が必要です。

 

 

マイホームを売却した場合の優遇制度

マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、特別な税制上の優遇措置が設けられており、以下のような制度を活用することで譲渡所得に対する課税負担を軽減できます。

 

① 3,000万円の特別控除

✅ 内容：

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

 

✅ 適用条件の主なポイント：

　　・自分が住んでいた住宅であること（賃貸物件や空き家は対象外）

　　・売却前に住んでいた期間が一定あること

　　・売却後も自己または親族などの特殊な取引でないこと（例：親子間売買は注意）

　　・過去にこの特例を利用してから2年経過していること

 

✅ 効果例：

仮に譲渡益が2,500万円だった場合、全額が控除されて課税対象がゼロになります。

 

② 特定居住用財産の買い換え特例（譲渡益の課税繰り延べ）

✅ 内容：

マイホームを売却し、一定の期間内に新たなマイホームを購入・建築した場合、売却による譲渡益の課税を将来に繰り延べできる制度です。

 

✅ 適用条件の主なポイント：

　　・売却価格が1億円以下であること

　　・新しい住宅が一定の要件（床面積・居住用など）を満たすこと

　　・売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までに新居を取得すること

　　・譲渡する不動産に住宅ローン控除を受けていないなどの制限もあり

 

✅ 注意点：

「3,000万円特別控除」と「買い換え特例」は併用不可です。どちらか一方のみ選択して適用できます。

 

📌 補足

上記の特例を適用するには、確定申告が必要です。自動的には適用されませんので、条件に当てはまるかどうかをよく確認し、必要書類を揃えて期限内に申告しましょう。

 

 

まずは不動産会社に相談してみましょう！

ここまで、不動産売却に関わる「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いや、譲渡所得にかかる税金の計算方法、そして税金を軽減するための方法についてご紹介してきました。不動産売却時の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかによって大きく異なるため、特に所有期間が5年前後の場合は、売却のタイミングを慎重に検討することが大切です。

また、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率」などの優遇制度を活用することで、税負担を抑えられる可能性があります。ただし、これらの制度には細かい適用条件があるため、事前の確認が必須です。

不動産の売却には専門的な知識が求められる場面も多く、判断に迷うこともあります。そんなときは、不動産会社に相談してアドバイスを受けるのが安心です。また、税金に関する詳細な相談については、税理士や会計士の専門的な意見を取り入れることをおすすめします。

さらに、売却を検討している場合は、まずは不動産の査定を依頼するのが一般的です。査定とは、現在の不動産市場においてその物件がどの程度の価格で売れるかを、不動産会社が見積もることです。この査定額は、実際の売り出し価格を決める際の重要な参考になります。つまり、査定を受けることは不動産売却の第一歩であり、非常に重要なプロセスと言えるでしょう。

ホームランドでは税理士や司法書士等の専門家のご紹介が無料で可能です。また、不動産査定を無料で承っておりますので、不動産売却を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。